Увеличение объемов строительства спровоцировало снижение цен на московскую недвижимость. В Москве цены на новые дома упали на 15-20% в рублях с пикового уровня в 2013-14 гг. Однако аналитики "Финама" не ожидают дальнейшего существенного снижения цен и допускают их рост близким к инфляции в 3-5%.



Сейчас на Москву приходится 10% продаж всего строительства жилой недвижимости в России в многоквартирных домах. В прошлом году в столице было сдано около 3-3,3 млн кв м жилья или около 60 тысяч квартир (при средней площади квартиры в 55 кв м). В последние годы объем строительства в Москве стабильно растет за счет улучшения условий для застройщиков со стороны правительства Москвы и предоставления им крупных участков под застройку в бывших промзонах, напоминают эксперты.
В настоящий момент общий объем выданных разрешений на строительство жилья в Москве составляет 18 млн кв м, из которых 10 млн кв м было выдано в 2016 году (без учета апартаментов). Аналитики ожидают, что с учетом выданных новых разрешений объем строительства жилья в Москве продолжит увеличиваться, и в ближайшие один-два года достигнет как минимум 4 млн кв м в год или 80 000 квартир. Программа реновации ветхого жилья, инициированная правительством Москвы, добавит еще объемов, в результате которых объем строительства в Москве может удвоиться по сравнению с текущим уровнем, предупреждают они.
По оценкам "Финама", несмотря на рост предложения, спрос на недвижимость в Москве тоже остается высоким, и будет расти по мере снижения ставок по ипотеке. По данным Росреестра, в 2016 количество договоров долевого участия (ДДУ) выросло на 80% (до 35 тысяч), а за январь-май 2017 года еще на 70% (почти до 20 тысяч). Таким образом, в годовом пересчете рост ДДУ может превысить 50 тысяч, что сопоставимо с текущим количеством строящихся квартир, заключают эксперты.
Они отмечают такие источники роста спроса как прирост населения (ежегодно население Москвы прирастает на 100 тысяч человек), инвестиционный спрос со стороны регионов и стремление людей улучшить жилищные условия. Учитывая, что спрос и предложение на рынке недвижимости Москвы будет сбалансированным, аналитики не ожидают существенного снижения цен и допускают их рост близким к инфляции в 3-5%.
Напомним, что с 2010 года цены на московскую недвижимость на первичном рынке выросли на 26% по сравнению с ростом инфляции на 67%. Среднегодовые темпы прироста цен на первичном рынке составили всего 8,4% за последние 10 лет, а в 2016 году цены в Москве упали, по данным Росстата, на 15% до 155 тысяч рублей за квадрат. Эксперты считают это результатом экономического кризиса прошлых лет, снижения доходов населения и увеличение объемов строительства, в том числе в Новой Москве, где цены ниже по сравнению со старой Москвой. Кроме того, сами застройщики изменили принцип ценообразования и теперь устанавливают достаточно высокие цены на начальном этапе строительства.
При этом на вторичном рынке спрос стагнирует, отмечают эксперты. За 2016 год количество сделок купли-продажи в Москве выросло всего на 11% до 126 тысяч, но снизилось на 17% в январе-марте 2017 года. С 2010 года цены на вторичном рынке фактически стагнируют около 180 тыс. руб. за кв м. В то время как цены на первичном рынке в 2016 снизились, на вторичном рынке снижения еще не произошло, и сейчас премия к первичному рынку составляет около 10%.
В "Финаме" считают, что премия на вторичном рынке в Москве была временным явлением в прошлые годы и была связана с дефицитом квартир. Сейчас дефицита квартир на рынке нет и рост объемов строительства, несомненно, окажет давление на вторичный рынок, уверены эксперты. Они видят потенциал для снижения цен на вторичном рынке в среднем минимум на 15-20% с текущего уровня в следующие два-три года.